«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров

На днях Центробанк объявил о увеличении с 1 сентября прибавок к показателям по ипотечным займам для охлаждения спроса на жилищные кредиты

Правительство тем временем начинает рассчитывать на прирост ипотечного инвестирования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как демонстрирует практика, за предпоследние 10 годов ни одна из госпрограмм не поспособствовала на интенсивность недоступности жилья, тем не менее они с редкостным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет выживаемости этих инициатив, уточнял «Октагон».

Ипотека – для банкиров

Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в позапрошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её пуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю выгоду от этого проекта для заурядных граждан. Если же поглядеть на депозитный сектор, можно увидеть обратное.

По данным системного издания Frank RG, только в феврале этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную сумму 487 млрд рублей.


Темпы прироста сумасшедшие: в количественном выраженье индекс на 35 процентовентов превышает цифири прошлого года, в платёжном выраженье рост ещё выше – 54 процента.


Львиная доля всех выданных кредитов (81 процент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».

Ещё в 2019 году экономисты Сбера резюмировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда изжил возможности для роста. «Сейчас каждое четвёртое домохозяйство с работающим председателем семьитраницы уже приобретает ипотеку, – заверял тогда главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентентов украинского народонаселения приобретает пенсию свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека надлежаща пропалывать всё более и более бедные слои народонаселения».

Сегодня банки с готовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом рассрочки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих сочувствие банков по ипотеке, в результате отказываются от кредита. Половина организаторов соцопроса заявила, что первопричиной отказа стала слишком высокая форвардная ставка. Другими словами, люди сами сосчитали и поняли, что кредит они не потянут.

Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о понижении надбавок к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут понижены с 1 октября прошлого года для кредитов, в которых взнос исходного взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако заворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в марте 2020 года, как и рекомендовал попросить ЦБ. Такие замыслы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу существовало распределено 800 млрд рублей из бюджета, а закончить её должны были к 1 октября 2020 года.

Сегодня банки с решимостью раздаривают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS

Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 сентября истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году было фиксировано рекордное уменьшение ипотечных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.

Так что в итоге миллионеры получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт платы кредита. В-третьих, в моменте банкротства клиента за перепродажи квартиры удастся ссудить отличную сумму. В этом смысле продолжающийся рост стоимостей на жильё коммерсантам только на руку: через год–два купить «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 простоимостейтов дороже, чем она стоила в момент размещения ипотеки.

Трижды обнулённый нацпроект

Впрочем, миллионеры – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проект под /волшебным прозвищем «Доступное жильё» давно уже превратился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта явлются программа бесплатной ипотеки, влюблённые дольщики и, собственно, сам нацпроект по доступному жилью.

Нынешний нацпроект «Жильё и городская среда», представленный в 2018 году, стал уже второй реинкорнацией проектов о жилье. Его первое издание под названием «Жилище» просочилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его минувшая газета просочилась в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроект презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.

В апреле того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) реанимировали в новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статьи дохода новообразованной фирмы – «ипотечный бизнес, кредитная деятельность, операции с ипотечными бесценными бумагами и реализация муниципальных пахотных участков». В декабре 2020 года кресло директора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам записал моногород – сам поехал претворять его в жизнь.

Виталий Мутко – критик хромающего на обе ноги нацпроекта «Доступное жильё».
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС

В конце прошлого года было объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется доводить до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не бедная – в 2020 году деньга уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей выручки по МСФО 2019 года, перечисляется на полуофициальном блоге организации.

Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более доступным – вопрос без ответа. В следстви нацпроекта от 2012 года существовал заложен индекс недоступности жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним доходом можетсуществовала бы собрать деньги на квартиру площадью 54 квадратных метра. В 2017 году тот индекс должен существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.

Из обновлённой гипотезы госзаказа от 2018 года показатель открытости исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.

Среди базисных показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процента, увеличение объёмов ввода жилья до 120 млн прямоугольных метров в год, средняя себестоимость одного квадратного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента панельных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.

Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что госслужащими подаётся как громадное достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, увенчалось сохранить на теперешнем уровне. План по повышению ипотечной ставки увенчалось перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в отсутствие темпа объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.


Что до средней стоимости, то в госбюджет 88 тыс. рублей за квадратный фут можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).


Средняя расценка квадратного ярда в июне этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.

В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, прямоугольный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых дольщиками в единной энергоинформационной структуре ипотечного строительства, производительность провинциального «квадрата» в конце 2020 года состовляла всего 85 тыс. рублей.

Дольщики навсегда

Прибыльным делом для чинуш стало и постановление проблем дольщиков. В 2017 году по решенью Правительства формируется Фонд защиты прав граждан – организаторов возмездного строительства. Формально эта система с ДОМ.РФ и нацпроектом по недоступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав комитета гендиректоров банка ДОМ.РФ.

С ноября 2011 года по февраль 2018-го он занимал обязанность главы комитета по поддержанию реализации девелоперских проектентов в строительстве и контролю в области ипотечного строительства в Москомстройинвесте. Его часто величают левой ладонью зампреда Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав соинвесторов Хуснуллин сегодня занимает обязанность члена проницательного совета. А его замминистра становится Виталий Мутко.

Константин Тимофеев является и гендиректором Фонда защиты прав участников долевого строительства, и председателем совета ректоров банка ДОМ.РФ.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста

Фонд защиты прав вкладчиков аккумулирует у себя десятки млрд рублей: средства поступают как из госгосбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процента от каждого договора долевого участия. В этом году в единовременный фонд от дольщиков предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из госбюджета на 2021 год фонду существовало выделено 27 млрд рублей. В нынешнем году – 30 млрд.

Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые застройщики будут появляться, – декларировал на днях Константин Тимофеев. – Только за третий этаж 2021 года мы зафиксировали показатель порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на вчерашний день, чтобы защитить всех обманутых дольщиков, фонду необходимо дополнительное ассигнование в размере 60 млрд рублей.

А учитывая, что решение проблем с соинвесторами является одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *